1 ¿CATASTRO INSCRIBE PROPIETARIOS O POSEEDORES?
De acuerdo con la normatividad vigente que reglamenta los
procesos de actualización y conservación catastral, la resolución 70 del 2011
del IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi), indica en su artículo
4 que “…El aspecto jurídico consiste en
indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto
activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien
inmueble…”, concluyendo del artículo anterior que catastro debe inscribir al
propietario o al poseedor del bien inmueble.
El artículo 4 establece una relación disyuntiva
entre el propietario y el poseedor del bien inmueble, por lo que no es claro en
la norma cual de los dos tiene prioridad o deba ser inscrito en el caso de que un
predio tenga propietarios y poseedores
Por otro lado históricamente en el país la base catastral se
ha ido alimentando de información capturada en campo en los procesos de formación
y actualización catastral, procesos en los que es posible que se hayan inscrito
propietarios y poseedores indistintamente. Para obtener finalmente una base de
datos que se ha ido depurando a través del tiempo.
2. ¿QUE ES UN POSEEDOR?
De acuerdo con el Código Civil Colombiano, en el artículo
762 se define la posesión como “…la tenencia de una cosa determinada con ánimo
de señor o dueño…” por otra parte la corte
constitucional en la Sentencia T-518/03 conceptúa los dos elementos esenciales de la posesión
“…el corpus y el animus. El corpus es el cuerpo de la posesión, esto es
el elemento material, objetivo, los hechos físicamente considerados con que se
manifiesta la subordinación en que una cosa se encuentra respecto del hombre.
El animus, por su parte, es el elemento interno
o subjetivo, es el comportarse “como señor y dueño” del bien cuya propiedad se
pretende…”
Precisado lo anterior se entiende al poseedor como la
persona que actúa con ánimo de señor y
dueño sobre un predio, es decir realiza todos los actos propios de un
propietario, pero no cuenta con derechos reales de dominio sobre este.
·
¿cómo se prueba la posesión? De acuerdo con el artículo
981 del código de procedimiento civil “…Se
deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos de aquellos a que sólo
da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construcción de edificios,
la de cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación,
ejecutados sin el consentimiento del que disputa la posesión...”
3. ¿QUE ES UN PROPIETARIO?
El propietario es la persona que tiene derecho de dominio
sobre un bien el cual lo autoriza a usar, gozar y disponer de este dentro del marco de la ley.
De acuerdo con el código civil colombiano en el artículo 669 se indica que “…el
dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal,
para gozar y disponer de ella…” dicho dominio se adquiere como se indica
en el artículo 673 “…los modos de
adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión
por causa de muerte y la prescripción…” estos modos de adquisición deben estar
respaldados por justo titulo o escritura pública.
·
¿Cuál es la diferencia entre propietario y poseedor?
En pocas palabras el propietario tiene un título que le confiere el derecho
para usar gozar y disponer de un bien, el poseedor no tiene titulo pero actúa
como señor y dueño del bien
4 ¿PUEDO INSCRIBIRME COMO POSEEDOR DE UN INMUEBLE EN CATASTRO?
Para contestar esta pregunta es preciso indicar que de
acuerdo con el artículo 42 de la resolución 70 del 2011 “…La inscripción en el
catastro no constituye título de dominio, ni sanea los vicios de que adolezca
la titulación presentada o la posesión del interesado, y no puede alegarse como
excepción contra el que pretenda tener mejor derecho a la propiedad o posesión
del predio.” Aclarado lo anterior es de precisar que el procedimiento
establecido para actualizar la información
jurídica de un predio es solicitar ante cualquier Oficina de Catastro, Dirección
Territorial o Unidad Operativa de Catastro el trámite de una mutación de
primera.
- Si es el caso en el que el predio está inscrito en la base de datos catastral con el propietario, el poseedor no podrá inscribirse como tal en dicha base, aunque como se menciono en el numeral 1, no es claro en la norma en que caso se inscribe al propietario o al poseedor, para fines prácticos catastro sustenta la información jurídica del predio con la información de registro y siempre que exista información jurídica, es decir que el predio tenga matricula inmobiliaria se mantendrá inscrito a quien registro acredite con titulo de dominio mediante el certificado de tradición y libertad.
- Si es el caso en el que el predio está inscrito en la base de datos catastral con el poseedor, la persona que ostente ser el poseedor actual podrá inscribirse como tal en dicha base, demostrando mediante los medios legales disponibles su calidad de poseedor, en cuanto a lo que tiene que ver con el código civil colombiano en su artículo 762. “La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él”.
- Si es el caso en el que el predio no está inscrito en la base de datos catastral de acuerdo con el artículo 110 “…Los propietarios o poseedores de terrenos, y de construcciones y/o edificaciones que no hayan sido incorporados al catastro, deberán comunicar a la autoridad catastral correspondiente…” aportando respectivamente los documentos que lo acrediten como poseedor o como propietario
5 NORMATIVIDAD
Resolución 70 del 2011 IGAC
ARTÍCULO 4.- Aspecto jurídico.- El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.
ARTÍCULO 42.- Efecto jurídico de la inscripción catastral.- La inscripción en el catastro no constituye título de dominio, ni sanea los vicios de que adolezca la titulación presentada o la posesión del interesado, y no puede alegarse como excepción contra el que pretenda tener mejor derecho a la propiedad o posesión del predio.
ARTÍCULO 110.- Predios o mejoras no incorporadas al catastro.- Los propietarios o poseedores de terrenos, y de construcciones y/o edificaciones que no hayan sido incorporados al catastro, deberán comunicar a la autoridad catastral correspondiente, directamente o por intermedio de la tesorería municipal donde no hubiere oficina de catastro, con su identificación ciudadana o tributaria, la ubicación del terreno y de las construcciones y/o edificaciones, el área y valor, la escritura registrada o documento de adquisición, así como también la fecha de terminación de las edificaciones, con el fin de que dicha entidad catastral incorpore estos inmuebles al catastro.
Código Civil Colombiano
ARTICULO 762. DEFINICION DE POSESION. La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.
ARTICULO 981. PRUEBA DE LA POSESION DEL SUELO. Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos de aquellos a que sólo da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construcción de edificios, la de cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación, ejecutados sin el consentimiento del que disputa la posesión.
ARTICULO 665. DERECHO REAL. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin especto a determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.
ARTICULO 669. CONCEPTO DE DOMINIO. El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.
ARTICULO 765. JUSTO TITULO. El justo título es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción. Son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos. Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición. Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo título para legitimar la posesión.Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes no forman un nuevo título; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado constituyen un título nuevo.
ARTICULO 673. MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción.
De la adquisición de dominio por estos dos últimos medios se tratará en el libro de la sucesión por causa de muerte, y al fin de este Código
Corte Constitucional Sentencia 4977 de Octubre 22 de 1997
Consideraciones: Como se sabe, en relación con las cosas puede encontrarse la persona en una de estas tres posiciones, cuyas consecuencias jurídicas varían en cada caso y confieren a su titular derechos subjetivos distintos: la primera, denominada tenencia, en que simplemente se ejerce poder externo y material sobre el bien, (art. 775, C. C.); la segunda -posesión-, en la que a ese poder material se une el comportarse respecto del bien como si se fuese dueño (art. 762, C. C.) y la tercera, -propiedad-, en que se tiene efectivamente un derecho in re, con exclusión de todas las demás personas y que autoriza a su titular para usar, gozar y disponer del bien dentro del marco que le señala la ley y obviamente, dando cumplimiento a la función social que a ese derecho corresponde (art. 669, C.C.).
